1. 資產評估中對於林場中的樹木應該怎樣評估
用材林林木資源資產評估
林木資源資產也稱為立木資源資產，是森林資源資產中最重要的組成部分，是森林資源資產中產權交易最活躍的部分，也是森林資源資產評估最主要的內容。用材林是森林資源中以生產木材為主要目的的部分，在森林資源中面積最大、蓄積量最多。用材林根據其內部結構與經營方式的不同，可分為同齡林與異齡林兩大類，其林木資源資產也分為同齡林林木資源資產和異齡林林木資源資產。
根據《森林資源資產評估技術規范（試行）》的規定，林木資產評估測算的方法主要有：市價法，包括市場法（市場價倒演算法、現行市價法）；收益現值法（收益凈現值法、收獲現值法、年金資本化法）；成本法（序列需工數法、重置成本法）。
一、市場價倒演算法
市場價倒演算法又叫剩餘價值法，它是將被評估林木資源資產皆伐後所得木材的市場銷售總收入，扣除木材生產經營所消耗的成本（含稅、費等）及應得的利潤後，剩餘的部分作為林木資源資產評估價值的一種方法。其計算公式為：
（5-1）
式中：E——評估值；
W——木材銷售總收入；
C——木材生產經營成本；
F——木材生產經營段利潤。
市場價倒演算法是成、過熟齡林木資源資產評估的常用方法。該法所需的技術經濟資料較易獲得，各工序的生產成本可依據現行的生產定額標准進行測算，木材價格、利潤、稅費等標准都較易收集。立木的蓄積、胸徑和樹高在資產核查中已確定，無須進行生長預測，財務的分析也不涉及到投資收益率和折現率等問題。該方法計算簡單，測算結果最貼近市場，最易為林木資源資產的所有者、購買者所接受。
該法測算時關鍵的問題有：
1、合理確定木材的平均價格
在木材市場上，木材的交易價格是按口徑、長度確定的，是規格化的產品價格。而在林木資源資產評估中，這種規格化的產品價格必須轉化成某種材種或某類材種的平均價格。由於不同的林分所產出的同一材種的規格不同，其同一材種的平均售價將發生很大變化。在單片的成熟齡林分的評估中，必須根據待評估林分的胸徑、樹高、形數、材質，以單獨確定材種的平均價格，而不能直接採用當地的材種平均價格。在大面積的評估中應根據近年來的交易價格和未來森林資源總體狀況確定其材種的平均價格。
2、准確確定待評估林分各材種的出材率
構成立木資產的林木蓄積不是規格化的產品，不同林分的立木由於胸徑、樹高、形數和材質的不同，其不同材種的出材率有很大的差別。材種出材率的差異直接影響了木材的總售價，稅費的測算，使評估結果發生較大變化。
3、合理計算稅費
在木材的交易中，雖然稅費的標准有明確的規定，但各地的計稅基價規定可能不同。稅費收取的項目、幅度都可能不一樣，有些企業可能還有政策性優惠。因此，其稅費的數量必須依照當地調查的實際資料確定，而不能參照其他地區的標准進行。
4、合理確定木材生產經營成本
木材生產經營成本主要包括作業准備成本（伐區設計費、道路維修費等）、採伐成本（場地清理、採伐、打枝、造材、鏟皮等費用）、集運成本（集材、短途運輸費用）、銷售費用（檢尺、倉貯）、管理費用、不可預見費、稅費等。這些成本的項目多，涉及的范圍廣，不同的山場成本不同，在單塊小班的評估中必須根據小班的具體情況確定其成本，在大面積的評估中要以待評估資產的整體平均水平確定其成本。
5、合理確定木材生產經營利潤：它包括采運段利潤和銷售段利潤兩部分。實際操作中主要考慮經營者的生產經營管理水平，社會的平均利潤率，通過認真細致的調查研究和資料的收集，綜合確定每立方米林木的合理木材生產經營利潤。
市場價倒演算法主要用於成、過熟林的林木資源資產評估，但在一般的收益現值法、土地期望價法、收獲現值法中，其林分主伐的預期收獲的計算均是採用該法進行，它是森林資源資產評估中最基本的方法。
例：成、過熟林林木資源資產評估
成、過熟林林木是可立即採伐或在近期內可採伐的林木，一般採用市場價倒演算法或現行市價法。在林木資源資產交易市場發育不充分、買賣交易不活躍及資金交易價格透明度低的地區，市場價倒演算法是成、過熟林林木資源資產評估的首選方法。
例5-1：2008年某個體戶擬轉讓10 hm2杉木林分，該林分經營類型為一杉中，年齡為28年，林分平均胸徑為16cm，平均高為15m，蓄積為150m3/hm2，請評估該小班價值。
據調查相關技術經濟指標為：
1、木材銷價：杉原木900元/m3，杉綜合750元/m3
2、稅費計征價：杉木原木600元/m3，杉木綜合材300元/m3。
3、木材經營成本
(1)伐區設計費：按蓄積7元/m3
(2)檢尺費：8元/ m3
(3)直接採伐成本：90元/m3；
(4)道路維護費；5元/m3
(5)短途運輸成本：15元/m3
(6)銷售費用：銷售價的1%
(7)管理費：銷售價的3%
(8)不可預見費：銷售價的2%
4、稅費
(1)育林費：按統一計征價的12%徵收。
(2)維簡費：按統一計征價的8%徵收。
(3)森林植物檢疫費：按調運木材統一計征價的0.2%徵收。
(4)增值稅：按不含稅價的6%徵收。
(5)城建稅：按增值稅額的5%徵收。
(6)教育附加稅：按增值稅額的3%徵收。
(7)所得稅：按不含稅價的2%徵收。
5、經營利潤率：直接木材生產成本的15%計算
6、投資收益率：6%
7、出材率：按待評估山場成熟林林木的平均胸徑以及當地生產的實際情況，確定杉木出材率70%（其中原木25%；綜用材45%）
8、林地使用費：按新林價（杉原木160元）的30%計，綜用材為原木林價的70%。
9、平均主伐年齡：杉木中徑材平均主伐年齡為26年，
解：根據上述指標計算：
1、每立方米杉原木純收入為：900-7÷0.7-8-90-5-15-900×(1%+3%+2%)-600×(12%+8%+0.2%)-900÷1.06×(6%×1.08+2%)-90×15%-160×30%=463.3元
2、每立方米杉綜用材純收入為：750-7÷0.7-8-90-5-15-750×(1%+3%+2%)-300×(12%+8%+0.2%)-750÷1.06×(6%×1.08+2%)-90×15%-160×30%×70%=409.3元
3、據此可計算該林分評估值為：10×150×(25%×463.3+45%×409.3)=450015元
為此，該林分評估值為450015元
二、現行市價法
現行市價法也稱市場成交價比較法。它是將相同或類似的森林資源資產在目前市場上的實際成交價格作為被評估森林資源資產評估價值的一種評估方法。其計算公式為：
（5-2）
式中：E一評估值；
K—林分質量調整系數；
Kb一物價調整系數，可以用評估基準日工價與參照案例交易時工價之比或評估基準日時某一規格的木材價格與參照案例交易時同一規格的木材價格之比；
G一參照物的市場交易價格（可按面積或按蓄積）。
現行市價法是一般資產評估中使用最為廣泛的方法。理論上它可以用於任何年齡階段、任何形式的森林資源資產。該法的評估結果可信度高、說服力強、計算容易，但主要取決於收集到的參照案例的成交價的可靠程度。採用該法的必備條件是要求存在一個發育充分的、公開的森林資源資產市場，在這個市場中可以找到各種類型的森林資源資產評估的參照案例。
使用現行市價法時關鍵的問題是：
1、合理選擇評估的參照案例
現行市價法評估時，其評估的結果主要取決於所收集的參照案例的評估價格的合理程度，因此，選定幾個合適的評估案例是使用該方法的關鍵所在。案例的林分狀況應盡量與待評估林分相近，其交易時間應盡可能接近評估基準日。
2、正確確定林分質量調整系數與物價指數調整系數
由於森林資源資產不是規格產品，故其林分的質量差異極大，各參照案例的林分不可能與待評估林分完全一致，必須根據林分的蓄積、平均直徑、地利等級等因子進行調整。此外，由於森林資源資產的市場發育不充分，要找多個近期的評估案例十分困難，而利用過去不同時期的評估案例必須根據當時的物價指數以及評估基準日的物價指數進行調整。
3、合理綜合確定評估值
根據《資產評估操作規范意見（試行）》規定，使用現行市價法時必須選用三個以上的評估參照案例。應用不同評估案例測算的結果可能存在著一定的偏差。因此，必須根據待評估林分的實際情況，以及它與各個參照案例的林分的差異綜合確定一個合理的評估值。
三、收益凈現值法
收益凈現值法是收益法的一種，它通過估算被評估的林木資產在未來經營期內各年的預期凈收益按一定的折現率折算為現值，並累計求和得出被評估森林資源資產評估值的一種評估方法。其計算公式為：
（5-3）
式中：En——n年生林木資源資產評估值；
At——第t年的年收益；
Ct——第t年的年成本支出；
u——經濟壽命期；
i——折現率；
n——林分的年齡。
收益凈現值法通常用於有經常性收益同時具有經濟壽命的林木資產，如經濟林林木資產。這些資產每年都有一定的收益，每年也要支出相應的成本，同時具有一定的經濟壽命期。收益凈現值法的測算需要預測經營期內未來各年度的經濟收入和成本支出，其預測較為麻煩，在無法使用其他方法進行評估時才採用的方法。
選用該方法時必須注意：
1、各年度的收益和支出預測
各年度收益和支出的預測是年凈收益現值法的基礎，它們決定了評估的成敗。因此，必須盡可能選用科學、可行的預測方法來進行預測，以滿足評估的要求。預測的收益和成本都應按基準日的價格水平進行測算。
2、折現率的確定
收益現值法中折現率的大小對評估的結果將產生巨大的影響。一般來說，折現率中不應含通貨膨脹因素，一則因為通貨膨脹率變化不定，確定困難；二則在未來收益的預測中直接用評估基準日的價格較為方便，預測未來的價格較預測實物量更為困難。所以在收益現值法中採用的收益和成本都按基準日的價格水平進行測算，它們之間不存在通貨膨脹率。但如果在未來各年的收益和成本的預測中已包括通貨膨脹因素，則其折現率也應包括通貨膨脹率。在確定折現率時要注意與預期收益的口徑保持一致。
四、年金資本化法
年金資本化法是將被評估的森林資源資產每年的穩定收益作為資本投資的收益，再按適當的投資收益率求出資產的價值。其計算公式為：
（5-4）
式中：E——評估值；
A——年平均純收益額；
i——投資收益率。
該方法公式簡單，要測定的因素少，計算方便，但它的使用有兩個嚴格的前提條件：
l、待評估資產的年收入必須十分穩定；
2、待評估資產的經營期是無限的，它可以無限久地永續經營下去。
年金資本化法主要用於評估年純收益穩定的森林資源資產，如花年毛竹林資源資產、均勻齡級結構的整體森林資源資產。該測算公式稍作改變也可以用來測算大小年明顯的毛竹林資源資產價值和異齡林資源資產價值。
該方法的合理應用必須注意兩個問題：一是年平均純收益測算的准確性，要認真測算各項收益、成本及成本的利潤，將收益總額減去成本和成本的正常利潤，剩餘部分才是其純收益；二是投資收益率必須是不含通貨膨脹率的當地該類資產的投資的平均收益率。
五、收獲現值法
收獲現值法是根據同齡林生長特點提出的專門用於中齡林和近熟林林木資產的評估測算方法。該方法利用收獲表預測的被評估森林資源資產在主伐時純收益的折現值，扣除評估後到主伐期間所支出的營林生產成本（評估後第二年開始支出的成本）折現值的差額，作為被評估森林資源資產評估值的一種方法。其計算公式為：
（5-5）
式中：En——n年生林木資源資產評估值；
Au——參照林分u年主伐時的純收入（指木材銷售收入扣除采運成本、銷售費用、管理費用、財務費用及有關稅費和木材經營的合理利潤後的部分），即主伐時的林木資產價值；
Da，Db——參照林分第a、b年的間伐純收入（n＞a，b時，Da，Db＝0）；
i——投資收益率；
Ct——評估後到主伐期間的營林生產成本（主要是森林的管護成本）；
K——林分質量調整系數。
收獲現值法是評估中齡林和近熟林資產經常選用的方法。收獲現值法的公式較復雜，需要預測和確定的項目多，計算也較為麻煩。但該方法是針對中齡林和近熟林造林年代已久，用重置成本易產生偏差，而離主伐又尚早，不能直接採用市場價倒演算法的特點而提出的。該方法的提出解決了中齡林和近熟林資產評估的難點，將重置成本法評估的幼齡林資產與用市場價倒演算法評估的成熟林資產的價格連了起來，形成了一個完整、系統的立木價格體系。該法的使用必須注意：
1、標准林分u年主伐時的純收入預測
主伐時純收入的預測值是收獲現值法的關鍵數據，其測算通常先按收獲表、生長模型或其他方法預測其主伐時的立木蓄積量，然後再按木材市場價倒演算法計算出主伐時的純收入（立木價值）。其採用的木材價格、生產定額、工價等技術經濟指標均按評估基準日時的標准。
2、投資收益率的確定
由於收益和成本測算中均按評估基準日時的價格標准測算，因此，其投資收益率必須是扣除通貨膨脹因子的該森林經營類型當地平均收益水平的投資收益率。
3、評估後到主伐期間的營林生產成本
評估後到主伐期間的營林生產成本包括直接成本和間接成本。在一般的生產實踐中間伐的成本在間伐純收入計算時已扣除了，因此這一階段的營林成本主要是按面積分攤的年森林管護成本（V），這一成本相對比較穩定。這樣可用有限期年金的現值進行測算，
（5-6）
為便於計算可將（5-5）式簡化為：
（5-7）
4、主伐時間u的確定
主伐時間u通常取該林分所屬森林經營類型的主伐年齡的齡級下限。即主伐年齡為v級，齡級年限為5年時，u=21年。
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ace45870101uq85.html
2. 同齡林木資產評估中不同齡組時各宜選用哪些方法
市場法從理論上講適用於各種有交易的森林資源資產的評估，剩餘法適用於成熟林木資產的評估。收益法適用於有經常性收益的林木資產的評估，如經濟林資產、竹林資產等。幼齡林常用成本法進行評估，你要評估的話也是要找專業的評估機構啊，
第一節 影響森林資源資產評估價值的因素
森林資源資產的評估的測算是十分復雜的。木材不是一種標準的產品，它以各種各樣的大小、形態和等級出售。在現實森林中，沒有兩個林地質量、地利等級完全相等的林分。因此，在森林資源資產評估前，必須考慮評估中的一些基本問題。正確地了解影響森林資源資產評估價值的各種因素，對於做好評估測算具有重要的指導作用。
一、評估的目的
資產評估的目的決定了資產評估的價值類型，不同的資產評估價值類型其評估的思路、評估依據、作價的標准均不相同，其評估的結果可能完全不同。評估中價值類型可分為市場價值類型和非市場價值類型，非市場價值類型有投資價值類型、清算市場價值類型等。
森林資源資產評估和其他任何資產評估一樣，它的結果取決於評估的目的。森林資源資產評估的目的可以是森林資源資產的拍賣、轉讓、聯營或股份經營，也可以是以森林資源資產作為抵押、擔保或者是企業的清算。不同的評估目的，選用的評估方法、精度要求和評估結果是不相同的。
出售、轉讓成熟齡的林木資產，購買者收購這些林木並立即採伐的這類評估中。評估價值類型是市場價值類型。這類評估主要考慮市場的交易價格，按現行市價法和木材市場價倒演算法進行評估。而且要求較高的精度，通常要求進行作業設計調查，作出伐區的工藝設計，並按設計書的結果，按市場價倒演算法進行評估。
對於林木資產進行抵押、擔保一類評估。這類評估是屬於清算價格類型。這類評估結束時並未發生直接的現金交易。抵押資產的接受者主要考慮該林木資產的價值是否能抵上他所放貸出去的資金，在快速變現時能否將其收回，要求較高的保險系數，評估的結果一般比實際價偏低。
但現實評估中，銀行一般要求評估出市場價值類型，然後自行打折。這時評估出的市場價格經常比正常價格稍高。
對於聯營或股份經營的森林資源資產評估，這類評估屬於投資價值類型。它直接關繫到林木所有者和經營者的利益，要求有一定的精度。但是這一類的評估，通常涉及面積大，而且有相當部分幼齡林和中齡林，其變現能力還有待將來的經營。這類評估進行高精度的「三類調查」是不可能的，也是不必要的。因為，大面積的高精度的調查費用極高，特別是在幼、中齡林，費用高而價值低，資產所有者難以承受。再說，中幼林的變現能力要到將來才能表現出來，現在調查評估的變幅是較大的，加上這類評估之後，資產並未變現，而是作股份或聯營分成的比例。評估的誤差在今後的經營中仍可消化一部分。因此，這類評估對精度要求的關心一般要低於成熟林木出售的評估。通常是採用二類調查的方法進行清查，但對成熟林部分通常加大調查的力度，以求得較高的精度。
對於企業清算的林木資源資產評估，它屬於清算價格類型，要考慮快速變現的能力，因此，評估的價格一般較市場價稍低。由於一個林業企業涉及的面積較大，各種類型的林分都有，而且這類企業通常中幼林的比例大。因此，調查一般也是採用二類調查的方法。但現實的評估中，法院等委託單位經常要求測算出資產的市場價值，由他們再據此確定拍賣價。
二、銷售的條件
對於成熟的林木來講，一旦簽訂了出售立木的合同，買主就可以採伐林木所有者的林木。採伐就是一種破壞性作業，對土地、植被及周圍的環境都會造成嚴重的影響。林木的所有者—森林的經營者除了對採伐的林木想要高價外，常還需要控制採伐活動以滿足其他的目的。森林的經營者通常對採伐的地點、採伐的林木、採伐的時間，採伐的方式，集運材的方式及伐區清理方式做出許多限制條件和要求，以保護林地、林木，防止侵蝕，便於森林的更新，使遭受的損失降到最低的限度。
例如，在異齡林的採伐中，伐倒的成熟的大徑林木要壓壞許多附近的中、小徑木，集材的過程也對周圍的植被有很大的破壞，甚至可能造成地表的侵蝕。因而，在林木出售時，森林的經營者通常要指定採伐的和必須保留的林木，採伐時倒木的方向必須避開這些指定的保留木，並在集材上採取一些防護措施，這將增加採伐成本。
在皆伐作業中，為了保證天然更新的成功，森林的經營者經常提出採伐中保護幼苗、幼樹的要求。為了便於人工更新，而對伐區剩餘物的處理提出一定的要求，如火燒、堆集或截短等方法處理。對於這些在林木出售時提出的限制條件，買主都必須執行，這些限制所增加的生產成本在估價時就必須將其考慮在內。
三、產品售價
立木價（這時特指成熟林的價格）是木材的產品價值與生產這些產品的成本、一定的利潤及稅收的差額。因此，木材產品的售價是估算立木價的起點，產品的售價越高，立木的價格越高，林地的超額利潤越多，林地的價格也越高。產品的售價必須以在該地區能夠實際生產和銷售的產品為基礎。對於一般的木材經營者來說，他購買林木，出售的是原木和非規格材，他交貨的地點在當地的木材采購站、貯木場、木材的加工廠家或者就在伐區附近的公路邊。這些地點就是他的林木處理的終止點，也是他所關注的始點。如果原木和非規格材市場價格已確定(包括對實際供材點必要的運輸成本調整)，則這個市場價格就是立木估價的基礎。但原木和非規格材的價格隨著原木和非規格材的口徑和長度而變化，用出材率表測算原木和非規格材的木材數量是可行的，但要測算各個口徑的木材的數量則很困難。因此，必須根據歷史資料確定該地區原木的平均規格和非規格材的平均規格，進而確定其綜合價格，根據綜合的價格作為評定的基礎。
木材產品的銷售價格是由市場的供求關系而確定的，在市場經濟的條件下，這一供需關系的變化是由許多木材生產者無法控制的因素所控制，而且經常發生變化。在立木價格的確定中必須收集評估基準日的木材產品市價，來計算其綜合價格，進而確定立木的價格。
四、生產成本的確定
生產成本直接影響森林資源資產的價值，在銷售價格已定的條件下，生產成本越低，森林資源資產的價值越高，因此，生產成本的確定是立木價確定過程中的一項重要的工作。生產成本是指與產品的生產直接相關並且是產品生產的必不可少的一切成本都應進行估算，對用材林來說主要包括採伐的成本、集材成本、運輸成本、倉貯等銷售費用、木材加工成本、立木銷售及產品銷售中的稅費。但它不含培育立木的成本和投資的利息。生產成本的投資利息在確定適當的利潤和風險率時考慮。
精確計算生產成本是困難的。在現實森林中，不存在兩片完全相同的林子。不同地塊的林分，林木的大小、林分的質量、采運的難易程度、地利等級等因素都可能有很大的差異。另外，木材生產者所用的機械設備的不同，人員素質、管理水平的高低也會使生產時的成本發生很大的差異。在測算木材加工成本時也會遇到類似的問題。成本的測定是以特定的生產者為標准，還是以最高效率的生產者為標准或者是以平均效率的生產者為標准，測算出的結果是不相同的。從林木所有者的角度出發，最好以生產率最高的生產者為標准進行成本的測算，以獲得最高的立木價，但在立木資產的評估中，一般應以當地平均效率的生產者為標准進行評估。這樣有利於生產者通過更新設備、提高人員素質和管理水平來提高效率得到合理的回報。
在森林資源資產的評估中准確地測算木材生產的成本是很困難的，評估人員要花費相當多的時間進行較為詳細的調查。通常可利用當地林業生產的定額指標(各類的平均生產水平)，結合評估基準日的基本工價，再根據山場的具體條件進行修正、測算。在大面積的森林資源資產評估中也可通過財務和生產管理部門的檔案分析確定經營單位的生產成本。
五、林木出材率的確定
林木出材率是計算立木價格的一個重要的技術經濟指標。出材率主要由林木的直徑、樹高、干形和缺陷所決定。林木出材率的高低直接影響出材量，影響了森林資源資產的價格。在我國，立木出材率表的編制和應用一直未能規范化、系統化和標准化。出材率的誤差是一直嚴重影響我國伐區作業設計中出材量計算精度的因素。通常由數表直接查出的出材率要比實際的偏高，因為編表的材料一般較為規范，病、腐、結疤、分叉等缺陷較少，而實際生產時，病、腐、結疤、分叉這類木材的缺陷嚴重影響了木材的出材率。比如根兜附近長1m的心腐，就使原木少了最粗最好的1m長的一段，原木的出材率大約要下降百分之十左右。因此，在確定出材率時，通常先按相應的出材率表查出林分的出材率，然後再根據林分生長的狀況、病腐情況等，確定一定比例的折扣。
由於木材不是標准化的產品，它有原木、非規格材，在原木和非規格材中還有大小、長短之分，各種規格的木材價格不同。因此，在測算出材率時，還必須分別種類及大小確定其出材率。實際上，要准確地確定各徑級各長度的出材率來計算其出材量是不可能的，但必須把它們按價格的水平分為幾類，最簡單的是把其分為原木和非規格材兩大類，或更細一點分大中小三類。計算出各類的出材量，再根據過去採伐類似林分的資料，計算各類材種的平均規格，以作為確定平均綜合價格費用的基礎。
六、投資收益率的確定
投資收益率又稱為基準折現率、目標收益率或最低期望收益率，由於森林經營的周期較長，森林資源資產評估中的投資收益率是極為關鍵的技術經濟指標，對收益法和成本法評估的結果有重大影響。在採用成本法時如所用的投資收益率偏高則評估測算的評估值偏高，森林資源資產的購買者無法承受；如所用的投資收益率偏低，則森林資源資產評估值偏低，資產的所有者將蒙受損失。在採用收益法時則正好相反，用偏高的投資收益率，則評估出的價值偏低，甚至出現負值，資產的所有者無法接受，如採用的投資收益率偏低，則評估值偏高，資產的購買者無法接受。
在森林資源資產評估中的投資收益率的確定必須根據該森林資源資產的實際經營狀況和收益狀況，依據持續經營假設，測算其社會平均的投資及生產成本、社會平均的收益水平，進行動態經濟分析，來確定其投資收益率。
七、利潤率的確定
木材生產需要成本，這些成本需要投資，投資者要有收入即利息，木材的生產者也要有收入即利潤，再加上採伐、加工、銷售中的商業風險金——顯然也是一項收入。這三項收入之和占成本的百分數稱利潤率。利潤率是林木分析估價中的一個關鍵數字，它的結果對立木價格的有一定的影響。
利潤率一般按社會平均利潤率確定，因此它可由經濟統計資料算出。通常各地都有一個大致的數字。如福建省1993年在森林轉讓參考價格中建議森工生產利潤率定為20%，營林生產為16%，這在當時是合理的（1993年的通貨膨脹率是13%），如通貨膨脹利率較低的話還可降到15%或更低。利潤率確定後還有一個測算利潤的基數問題。利潤＝生產成本×利潤率。這個生產成本的基數，包括還是不包括立木的價格是一個重要的問題。如果林木的出售者在林木採伐前僅收部分訂金，整個結算在木材出售後進行，則這個生產總成本不包括立木價，而僅直接按木材生產的成本加定金，而林木出售者在合同訂立後，即收取全部林木款，則立木價應包括在木材生產總成本中。木材銷售時收交的稅費原則上不應包括在生產成本中，但我國有的地方執行伐前交稅費，即在辦理採伐證時，就按伐區設計的材料收繳稅費。有的按90％預收，有的按60％預收，這時預收的稅費則也應列入木材生產的總成本，因為木材的生產者在取得收入前已付出了這些投資。
在實際評估中利潤率僅在木材生產中考慮，營林生產的投資用的是投資收益率。木材生產的利潤率與營林生產的投資收益率是不同的，木材生產的風險較營林生產高，其利潤率也高於營林生產的投資收益率。
八、樹種的價值差異
在許多情況下，待銷售的立木是由若干不同樹種組成的，不同的樹種價值相差極大。同樣規格的木材(大徑材)，馬尾松大約是一般闊葉材價格的2倍，杉木又是馬尾松價格的2倍，而一些珍貴樹種如楠木、紅豆杉等則又是杉木的2～5倍。一般的闊葉樹與珍貴樹種價值可相差8～20倍。如何處理多樹種價值差異是經常出現的問題。不同的樹種加工成不同的產品，有些作為紙漿材，有些作為鋸材原木，當這些產品分別加工處理時，其採伐成本可以分開。但實際上並非如此，它們的採伐運輸是同時進行的，采運成本是歸在一起的，盡管樹種間價值存在很大差異。按樹種分別計算成本是困難的，但售價卻很容易分開。
當估價表明某些樹種的立木價很低或為負值時，而賣主又想採伐掉這些樹種，這就給估價帶來了困難。如果某樹種的價值能夠補償所有的採伐和加工的可變成本，且與售價相比其收益為正時，它將對固定成本產生影響，買主也從中獲利。如果不是這樣，這個樹種只有在必須滿足某人要求的情況下進行採伐，要由賣主部分補貼採伐作業費用。因為通常賣主將林木整體出售，而不是僅僅出售其中價值高的樹種，通過這種形式伐去一錢不值的樹種。
九、林地的林學質量
林學質量通常也稱為立地質量，它是指狹義的立地質量，主要從林木生長的角度來反映其經濟價值，林地的林學質量越高，林地的價格也越高。林學質量一般受下列因子所決定：
1、土層厚度
土層是林木根系生長的場所，深厚的土層是林木正常生長的必要條件。
2、腐殖質層厚度
腐殖質是土壤肥力的重要指標。腐殖質層厚，土壤的肥力高，林木的生長好。
3、土壤質地
土壤質地反映了土壤的物理性質，疏鬆、通氣的土壤，根系生長發育好，地上部分的林木也長得好。
4、海拔高度
海拔高度對積溫有很大的影響，積溫直接影響了林木的生長，大多數樹種都有一個適宜的海拔范圍。
5、坡位
坡位對土壤的發育、水肥條件影響較大，因而對林木的生長發育的影響也很大。通常上坡的(特別是山脊)土層薄，林木生長較差，而下坡的林地土層厚，水肥條件好，林木生長好。
6、坡向
坡向影響了日照的時數、強度，並對林木的生長產生影響。通常陰坡或半陰坡的林木材積生長較好，而陽坡的果樹果實產量較高。在沿海迎風面坡向的林木生長差，而背風面的林木生長較好。
7、坡形
坡形也對土壤的形成產生影響。通常窪部的林木生長較好，立地生產潛力較大。
8、地勢
地勢分為開闊、較不開闊和隱蔽三種，它對局部的小氣候有一定的影響。對於大多數林木來說，隱蔽的地形材積生長好。
由於影響林學質量的因素較多，且這些因素多有交叉的配置，因此在調查中經常簡單地把立地質量分為四個立地條件類型： I肥沃類型；Ⅱ較肥沃類型；Ⅲ中等肥沃類型；Ⅳ瘠薄類型。一個類型對應於一些地形、地勢和土壤因子，但若干類土壤、地形因子的配置多種多樣，四個類型等級很難包羅，因此，在評定時，時常要根據調查人員的經驗進行判斷，這樣就不可避免地帶有一定的人為主觀因素。
林學質量是從生長的角度來反映林地的生產力。通過研究發現，樹木的高生長對林地生長潛力的反映最為敏感，因此在調查中也常用以林分平均高和平均年齡關系編制的地位級表，或者以林分優勢高和年齡關系編制的地位指數表進行評定。用這種方法確定立地質量時，先要測定林分平均高或優勢高及林分的年齡，爾後再查相應的地位級表或地位指數表。這種方法雖然排除了主觀因素對評定立地質量的影響，但只能評定同齡林的立地質量，而對異齡林及天然林卻無法應用。在幼齡階段，由於樹高生長尚未穩定，用這種方法也可能產生較大的誤差。
為了克服以上方法的缺點，一些學者分析了影響立地質量的各因子與樹高生長間的關系，利用數量化理論將各環境因子數量化，編制了數量化立地指數表。但是該法的編表工作量大，且一個表適用的范圍又較小，從而使得該方法的應用受到了一定限制。林學質量確定後，即立地條件類型、地位級或地位指數確定後，就可據其進行林木生長的預測，確定其未來的生長收獲，作為林地資產評估的基礎。
十、林地的經濟質量
經濟質量主要是指林地的經濟位置，它通常以林地交通運輸條件作為主要指標。如以近期內道路是否能達到小班，將小班分為即可及小班一一道路已達到該小班內或小班附近，小班內採伐的木材，不要修建道路即可運出；將可及小班一一近期內道路可延伸至小班或小班附近，小班安排採伐僅需修建少量的道路(木材生產成本可承受得了的投資)即可運出；不可及小班一一近期內道路無法延伸到小班附近，採伐木無法運出。
可及度是最粗放的地利級劃分，它從道路修築的投資出發直接決定了森林資源是否能成為資產及資產價格的高低。不可及林的資源由於近期內無法開發利用，無法體現出其經濟價值，因此，不可及林的資源在近期內暫時還不能作為森林資源資產，而只能作為潛在性的資產。將可及林的資源由於其開發利用需要一定數量的道路修築投資，該投資必須加到木材生產成本中，使木材生產的成本加大、生產的經濟效益下降，其森林資源資產的價格也大大降低。即可及林資源，它已具備了採集運輸條件，其開發利用基本不需要道路的投資，木材生產的成本低、經濟效益高，其資源性資產的價格也高。
對經濟質量的評定僅用以道路修築的投資費用考慮的可及度是不夠的。從木材生產成本費用的開支的分析中可知，在各項木材生產成本中運輸費用的開支變幅極大。同樣是可及林，但木材運往銷區的運距，可能是十幾公里(造紙廠附近的松木林)，到幾百公里，以至數千公里(國外進口木材)，運輸的成本相差幾倍至幾十倍。這變幅極大的成本差異構成了極差地租的重要組成部分。因此、在森林資源資產的評估中，評定林地的經濟質量，除考慮可及度外，還必須根據木材運輸的成本來劃分地利等級。
十一、森林經營的方式及強度
林地的價值主要靠生長在其上面的林木生產的木材和其他副產品來實現的。一切特定的林地，可以讓其自生自滅，而不採用任何經營利用措施，使其資產的價值最低，也可以採用集約經營，利用各種技術措施，如良種壯苗、撫育施肥、適時間伐、病蟲害防治、及時主伐利用等使它的生產量達到或接近土地生產能力的最大值，從而提高了林地的經濟效益，並提高了林地的價值。當然，在這一評估中必須考慮採用集約經營措施的成本費用問題和經營實踐的成功與否。林地資產的價值是以扣除了生產經營成本後的純收益為評估基礎的。
從經營方式看，經營不同的林種如經營用材林或經濟林，其經營的目的不同，經營的經濟效益也有很大的差別，一塊林地，特別是裸露地，必須根據當地的林業發展規劃來確定它的最佳林種。從經營的樹種看，同樣經營用材林，一塊地上可造杉木林，也可營造馬尾松林，或者珍貴的闊葉林，以至一般的闊葉林。經營不同的樹種，經濟價值相差較大，其林地的資產價格也將發生變化。因此在確定了林種後，還必須根據當地的技術水平、經濟能力以及外部環境的要求，選擇最適宜的目的樹種，並在這個基礎上確定經營的強度，以此為基礎進行財政分析來評估林地的價格。