墊資解壓房產風險

『壹』 二手房，擔保公司墊款

一、買方為賣方墊資解押的風險
1、賣方違約拒絕過戶
賣方收到買方的資金後，可能將資金挪作他用，不及時申請解押。此外，在房價上漲較快的情形下，賣方往往不惜違約以更高的價格另行出售。
2、賣方一房二賣
貸款房屋解押後即具備過戶條件，不守交易規則的賣方可能將房屋另行出售給他人並辦理過戶手續，如果第三人以合理價格買受，並且已經辦理過戶手續的，第三人取得房屋所有權。賣方只能依據房屋買賣合同向出賣人主張違約責任。
3、訴訟風險
由於從貸款解押到房屋過戶按照正常手續還有一個過程，若賣方名下有較多債務，買方墊款解押後房屋過戶前，交易房屋有可能因賣方其他債務糾紛被法院裁定保全或者查封，不能繼續交易，從而房屋買賣合同不能繼續履行。
二、買方為賣方墊資解押的風險防範
1、仔細審查房屋狀況
買賣雙方可持賣方房屋所有權證到不動產登記中心進行房屋檔案查詢，明確房屋產權是否清晰、房屋抵押擔保的金額是否超過房屋評估價，是否有法院、公安等權力部門的查封、凍結。買方可以在交付墊資款前要求賣方協助到不動產登記中心進行查詢，最大限度的減少交易風險。
2、全程監控交易環節，留存證據
為了確保墊資款盡快清償銀行債務，要求賣方與銀行確定還款日後，買賣雙方共同到貸款銀行還款，開結清證明，買方留存轉賬證明和銀行貸款結清證明，以備辦理房產過戶手續用。買方墊款房產過戶前，可將賣方房產證和身份證件留存在中介公司，防止賣方一房二賣。
3、先行簽訂網簽合同，防止一房二賣
依照現行的網簽制度，只要買賣雙方辦理了網簽備案手續，在注銷網簽之前，出賣人無法與第三人另行簽訂網簽合同，因此，在墊付資金前，先與出賣人簽訂網簽合同也是防止其一房二賣的有效方法。
4、由專業律師審查合同條款，整體管控風險
目前二手房交易市場整體尚不規范，如果各個交易環節沒有嚴密的合同保護，產生糾紛後無據可依，對於先履行義務的買方明顯不利。買方代賣方墊資付款的，要在買賣合同中明確約定賣方向貸款銀行申請解押、房屋抵押注銷、房產過戶等關鍵環節的時間節點和買賣雙方的履約順序；約定買方行使單方解除權的條件以及賣方違約責任條款；明確約定中介服務人員在交易過程中的協助義務以及違約責任。
從房屋查檔到交易流程監控再到具體合同條款審查，牽扯較多精力，需要較強的專業判斷能力，建議選擇專業律師參與整個交易過程，以有效預防交易風險，及時處理交易糾紛。

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『貳』 房屋抵押墊資過橋安全嗎

房屋抵押墊資過橋存在一定風險。
一是銀行反悔，收回貸款後，不再重新續貸，這樣企業和過橋墊資人可能會因為資金沒到位，從而被取消業務合作等。
二是企業本身便不行了，但是對外包裝得很好，因此在銀行續貸之後，企業直接把錢都捲走了，讓銀行和過錢墊資人直接遭受損失。
三是過橋墊資人是高利貸，還可能是套路貸。本來好好的企業，因為高利貸或套路貸的關系，導致各種糾紛。
從本質上而言，過橋墊資本身是一種墊資服務，具有擔保性質，屬於短期的過渡性貸款，是一種合法的行為。

『叄』 買二手房用首付款給對方解抵押有什麼風險

在二手房交易中，很多購房者會用自己的首付款幫助房主解抵押房產，然後再辦理過戶手續。這樣做其實是風險比較大的，可能會面臨以下兩種風險：

一、賣家不止有一筆貸款。

你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢。賣家拿到你的首付去還錢，但只是杯水車薪。

二、賣家挪用首付款。

賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。

比較安全的方式是，購房者的首付款做資金監管，房主的房產解抵押應該由對方尋求中介或第三方的幫助。

『肆』 二手房賣方自己找墊資機構解押，買方有什麼風險嗎需注意哪些

沒有什麼風險，解押的資金來源都來自於擔保公司，和買方無關。若說實在有風險的話，就是要控制好交易時間，以防止他墊資失敗，影響你的購房周期。

『伍』 你會在買二手房時 幫賣方墊資解押房子嗎

在買賣貸款還未還清的二手房時，為了能夠取得完整的產權，就需要對房屋進行解押。那麼問題來了：當賣方作為抵押人，而要求買方進行解押時，買家會承擔怎樣的風險？如果買家幫忙解押了，又該如何進行防範呢？

一、什麼是房屋解押？

房子抵押貸款 ，即是在 產權交易 中心有登記，而 不動產權證 上也註明了本房產被抵押。此時房子就存在了抵押關系，某些權利受到限制（如出售、贈送等）。當把貸款還完了，在銀行取得貸款還清的證明，就可以去產權交易中心進行解除抵押登記了，而這個過程就稱為解押。

此時， 房屋產權 得以完整，可進行被出售、過戶等活動。

因此，在實際生活中，常常會出現發生這樣的情況：在賣家沒有能力自行籌款解押的情況下，往往會要求買方以 首付款 的方式，來替賣方進行解押，而首付款則作為 購房 款的一部分。

但在此過程中，買方不但要承擔著較多的付款義務，而且 房產過戶 也存在著較多的不確定性。另外，買方可能會承受了“錢房兩失”的風險。

二、買方為賣房墊資解押會存在什麼風險？

1、賣方違約拒絕過戶

賣方在收到買方的錢款後，可能會將資金挪做他用，不及時申請解押。此外，在房價漲勢較快的情況下，賣方往往不惜違約，以更高的價格另行出售。

2、賣方 一房二賣

等房屋解押後，賣方可能會將房屋另行出售給第三人，並給第三人進行辦理過戶的手續。最後的結果就是，第三人取得 房屋所有權 ，買方則有可能會陷入合同糾紛，難以維護自己的權利。

3、訴訟風險

當賣方名下有比較多的債務時，一旦房屋解押之後，可能就會面臨著因賣方的 債務糾紛 而被法院查封等情況。也就是說，此房子因被查封而不能完成過戶的手續。

三、如果買家幫忙解押了，該如何進行防範呢？

1、仔細審查房屋狀況

買賣雙方可到 不動產登記 中心進行查詢，明確產權是否清晰、是否存在權利部門的查封、凍結。另外，買方在墊資解押前，可要求賣方一同到不動產登記中心進行查詢，以減少交易風險。

2、全程監控交易環節，留存證據

買賣雙方可一起前往貸款銀行進行還款，開具結清證明，買方留存轉賬證明和 銀行貸款 結清證明，以備辦理過戶手續的時候用。買方還可將賣方不動產權證和身份證留存在 中介 公司，防止一房二賣。

3、先行簽訂 網簽合同

其實，依照現行的網簽制度來看，當房子進行 網簽備案 的辦理之後，在網簽注銷之前，出賣人是無法與他人另行簽訂網簽合同的。這樣一來，可防止賣方將房子賣給第三方人。

4、咨詢專業律師

由於現在 二手房交易 市場整體還尚不規范，因此各個交易環節都需要嚴密的合同保護。也就是說，由專業律師審查合同條款，可有效維護買方的權益，整體管控風險。

『陸』 房產墊資過戶對賣方有什麼風險

買家墊資有幾點需注意：
由於賣家的房產還在抵押當中，需要還清尾款才能解押，但是賣家手上資金不足，不能還清貸款，那麼在出售此套房產時，中介方就會採取讓買家支付首付，給賣家進行還貸解押的方式；此種方式也是目前行業普遍做法。進行解押後，買家才能進行貸款申請，貸款審批通過後就可以進行過戶手續。
其實這期間最主要的風險往往在買家幫賣家還清貸款後出現：一是業主對價格反悔，二是業主惡意詐騙，若出現這兩種不履約的行為，雙方協商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理。
這就需要在購房合同中進行詳細的約定，約定好具體的違約責任才行。
這期間還有幾個關鍵點需要注意，如支付首付款後進行還貸、辦理貸款、辦理網簽，最後過戶等時間點都需要額外注意。可能會遇到之後業主不配合辦理剩餘手續、買方要申請銀行貸款購房，銀行不同意貸等問題。我們一一進行解答。
墊資進行還貸時：需要注意最好買家陪同賣家進行還貸行為，買家墊資款不會被業主轉走；必須提前讓業主簽好首期款收據(即墊資款)，一旦發生賣家秘密轉走買家墊資款的不法行為，有關收據可作為法律訴訟的依據，證明業主已收款項。
辦理貸款時：既然房產已經解押，那麼買方可以進行貸款了；如果因為賣方的原因導致貸款不成，可以追究賣方的責任，需要在合同中約定好責任，同時督促中介方進行處理；如果因為買家個人信用等問題導致貸款不成，那麼買家的首付款等就比較難處理了，其實進行交易之前就需要提前了解自己的個人信用，避免因為自身原因導致貸不了款。
辦理網簽時：一定要立即網簽，二手房網簽的好處在於鎖定交易房源，業主不可能出現一房多賣的情形，買家墊資解押後業主不配合辦理過戶也不能再出售。
最後過戶時：需要賣家交出房產證和身份證明等原件和買家一起到房管局進行過戶手續，有些地方實行的是兩證分發的方式，遇到這種情況，在辦理房產證過戶後，特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理。

『柒』 可「帶押過戶」，無需提前還貸或墊資，會給二手房市場帶來什麼影響

這種政策能提升二手房市場活躍度，降低二手房交易成本。

在現代生活當中，二手房市場的活躍在一定程度上能帶動新房市場。推行帶押過戶政策，或也是希望能通過降低二手房交易難度和風險以拉動樓市銷售狀況。總而言之，此類政策對於想購買二手房及想賣二手房的人來說都算是個好消息。

『捌』 墊資解押按揭房全解 這三重風險你知道嗎

「我看中了一套房，但是這套房還在按揭中，我該怎麼辦？」「有套按揭房不錯，我墊資幫房東先解押再過戶，有沒有風險？」按揭房，顧名思義，指的是房東通過按揭購買，但是目前貸款還沒有還清的商品房。此類房產，按理說房屋產權已經抵押給銀行，無法出售，不過在實際操作過程中，因種種原因，不少房東將此類房產掛牌到二手房市場出售，而且成交情況還不錯。

看中按揭房

朱女士也看中了一套按揭房，這套房是房東2009年購買的，剛還貸三四年，現在說因為孩子出國要用錢而賣房，而她對這套房也很滿意，不過如果購買，朱女士大概要先拿出40萬元，幫房東墊付按揭款以解押房屋。「40萬不是小數目，我也得去借，重點是這樣到底怎麼操作、怎麼規避風險？」

其實，看中或購買按揭房的情況，在二手房市場並不少見。據多家中介機構介紹，買房是大宗消費，七成以上購房者都是靠按揭貸款購買，其中又有不少房東因種種原因，在尚未還清貸款之時就出售房產，因此目前市場上流通的按揭房還是蠻多的。

找擔保公司借款 需繳交一定手續費

對於購買按揭房的情況，由於賣家的房產還在銀行抵押，需要還清尾款才能解押，而有些房東不願意出錢還清貸款，或手上資金不足，無法自行還清貸款。

因此，目前行業內的普遍操作方法是，在買賣交易時，雙方先簽訂一份協議，而後由房東到銀行刷出流水單查詢還貸余額，而買家則先支付房款的首付部分，給賣家進行還貸解押。等到房屋解押之後，買家申請貸款，貸款審批通過後再辦理過戶手續。

當然，如果碰到買家一時也無法拿出大筆資金，或者買賣雙方都覺得風險大的情況下，他們會選擇找擔保公司幫忙，不過後者會收取一定的費用。據了解，目前泉州擔保公司有些是按照每筆借款來收費的，一般每筆收取3%的手續費，有些則根據時間長短來區別收費，即如果產權解押當天就可還款給擔保公司，就收取1.5%到2%的費用，如果要等銀行放款了再還款，則要收取2.5%到3%的費用。也就是說，借款時間越長，費用越高。

墊資解押按揭房 有三重風險

「如果不是非常熟、知道對方底細的朋友，最好別購買按揭房。」熟悉墊資解押按揭房的過程和風險。正常情況下，房產要提前還款並解押，需要提前一個月和銀行申請，還清餘款之後，正常解押還需要一個月時間，隨後才能辦理過戶手續，「中間這段時間的風險無法預估」。

最主要的風險，在於買家幫賣家還清貸款後出現，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現了債權債務糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風險最大。

房東有沒有債權債務關系，往往無處可查。在規避此類風險時，多數人依賴於公證，而實際上，公證只是將房屋的一些行使權力授予買家，而產權歸屬的性質並不會發生改變。也就是說，萬一房東有債券債務糾紛，法院將該房產凍結，而買方即便是已經繳交房款，也無法維護自己的權益，更無法證明房屋產權歸自己所有。

特別提醒：注意每個細節 最好知房東底細

如果非要購買按揭房，並且需買家墊資解押房產，那麼買家只能盡可能地規避風險。葉丹冬表示，在購房合同中，雙方應該詳細約定好具體的違約責任，如果碰到賣家反悔不賣的情況，可以按照購房合同來處理。

此外，買家決定墊資解押房產時，最好房東是值得信賴的熟人，至少對房東知根知底。同時，從多方面盡可能多地了解房東的債權債務關系，以最大限度地避免此類情況的發生。

與此同時，還要注意一些關鍵點，如房屋產權是否清晰、能否順利過戶等。同時還要注意幾點，一是買家墊資還貸時，要讓賣家寫一張首期款收據(墊資款)，而後最好陪同賣家到銀行辦理還貸手續，以防止墊資款被賣家轉走。

房屋解押之後，買家可以申請貸款時，如果因為賣家的原因導致貸款不成，那麼可以追究賣家責任。不過，這一點要在合同中進行責任約定。同時在合同中還要約定，辦理過戶時，賣家應配合買家辦理相關手續。

（以上回答發布於2015-06-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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『玖』 先幫別人解押在簽買賣並公證可靠嗎

根據相關資料顯示：不可靠。最主要的風險，在於買家幫賣家還清貸款後出現，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現了債權債務糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風險最大。買家墊資為房屋解押較為常見，買家應謹慎簽好各類協議避免風險。最好查詢當地相關部門獲得第一手權威信息。