賣房子商貸必須自己先拿錢解壓嗎

A. 買二手房，我們需要首付25萬左右，但賣家說房子貸款沒還清，解壓需要40多萬，叫我們拿40多萬來解壓

首先，了解按揭所購房產是否辦理抵押登記。
根據《擔保法》的有關規定，不動產抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都採取階段性擔保加抵押貸款的形式，即在抵押的房產辦理抵押登記前，由開發商為貸款人（購房人）提供擔保，待抵押登記辦理完畢後，開發商擔保終止，購房人以所購房產作為抵押物。
如果房產抵押尚未辦理，賣家則首先要與開發商（擔保人）進行協商，由開發商為受讓方提供新的擔保，同時要與貸款銀行協商，否則開發商將免除擔保責任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。
如果所購房產已經辦理了抵押登記，賣家則無需與開發商協商，但必須取得貸款銀行的同意，並且要告知受讓人該房產已經抵押，否則轉讓行為無效。
其次，轉按揭銀行多數不受理房貸轉按揭是指在個人住房貸款還款期內，借款人出售作為抵押物的房屋，經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償還出售人未到期的貸款，即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續償還賣方的按揭房款。也可以是正處在住房按揭期間的借款人，為了增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限，通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。
在實際操作中，由於轉按揭操作程序比較復雜，幾乎少有銀行會同意這種轉讓，大多數銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。西安市
交通銀行的工作人員說，嚴格意義上的轉按揭貸款是賣方出售貸款沒還清的商品房
，購買方繼續為該商品房償還貸款。還款主體變更，買方得到銀行放貸後，並不是拿著現金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進行過賬交易，消費者是見不到現金的。
據了解，目前在已經推出轉按揭業務的銀行，也沒有實現不同銀行間的轉按揭業務，主要是因為銀行業務沒有聯網，有些銀行之間利率也並不統一。再次，自籌資金提前還貸
從貸款銀行來說，同意賣家轉讓該房產的前提是，要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應利息即提前還貸。先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買家辦理轉讓手續，此時則完全是買賣雙方兩個人之間的事了，這也是最簡化的辦法。在具體的操作過程中，一般有兩種形式：
第二種：找到買主後，買賣雙方溝通。買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然後賣家辦理好結清手續後過戶給買家，買家再給尾款。
這種辦法較為常見，但這種辦法對於買方來說會存在一定的風險，因為在付出購房款後，房產權屬還屬於賣房者，一旦賣房者不承認或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險期間，在墊付過程中，買方與賣方或者簽訂一份手續辦理相關事宜的承諾協議，並以房產證做抵押。或者選擇有信譽的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全，賣方支付幾百元的辦理費。
最後，向中介公司拆借
賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主願意墊付房款，只能用向中介公司拆借，這是實在沒辦法的辦法。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸，不過要收取較高的手續費。一般每天的收費為借款的4%。
在這里要特別提醒的是，買賣雙方交易成功，辦理完房產轉讓手續後，還要到房地產主管部門辦理抵押登記的變更手續。

所以：你需要採取第二種辦法。

B. 想把房子賣出去，但貸款沒還清，能賣嗎

可以賣的。

說說我自己的買房賣房又買房的經歷吧。

一二年的時候我買了套縣城的房子，那時候自己沒啥錢，買了套小房子，賣給我的是外地來上海做白領的大學生，他把房子賣給我的時候房子剛買了兩年多點，還欠著貸款，他那時候談了個上海市區的女朋友，想賣了房子去女朋友住的地方，我和老公跟他簽了合同，把三十五萬首付付給他的時候我對他說你可以去上海市區付首付了，那個大學生說你付我的首付我是去還貸款，你的貸款我再去付前首付。

不過等我這個賣家把錢還掉我自己再去等著自己的貸款審核通過發放下來，到最後賣家把房子過戶給我前後差不多有半年的時間我拿到房產證。

後來一五年的時候房子可以買了兩年可以交易了，我把這小房子賣了買了個八十多平米的房子，賣了的時候我還有五萬商貸沒還掉，我也是等買我房子的人把首付給了我，再去把貸款還了。

賣房買房找個靠譜的中介很重要的，我的兩次買房一次賣房都是同一個中介，一個安徽婦女開的中介，感覺這個安徽老闆娘很能乾的，而且神通廣大，再棘手的困難到了她手裡都能化解，當然這老闆娘在我身上就賺了三萬塊錢。

安徽女的很能乾的，是不是？

對於貸款還沒還清，想把房子出售，這是可以的，以下兩種方法供你參考。

一:先借錢解押，再出售

你算一下還有多少貸款沒還，然後向親戚或者朋友借一筆錢把貸款還清解押房產。房產解押出來後再出售，再把出售所得的房款用一部分去還先前跟親戚朋友所借的錢，就可以了。

第二:如果所剩的余貸不多，房子首付都能還清的話，你可以找一家比較靠譜的中介，跟中介方說明，先把房子掛牌出售，先讓買家先付首付，然後業主就用首付款去把余貸還清，把房產解押出來。買家付完餘款後，雙方去房管部門辦理產權過戶就可以了。

只要你找中介，說明情況，他們都會去幫你的。以上是個人愚見，希望能幫到你。

可以賣

正常的買賣有尾款的二手房手續是交定金→清尾款→打協議→進首付→辦貸款→過戶。

現在尾款節省時間和保險起見，都是交定金→辦貸款→貸款通過→清尾款→打協議→進首付→過戶。

如果你的房子有尾款，自己手裡沒有閑錢能清最好是先走貸款預審，因為前期如果預約還上貸款，買家貸款批不下來那就會麻煩。

到時候你的房子賣不了，人家貸款過不去也沒法買，你清貸款如果是墊資還得多花利息。

關於這個問題先回答你是可以賣的，不過前提是你必須先銀行解押你的房產，也就是先把銀行的貸款還清，拿到你的房本才能進行下一步的房產交易買賣，關於解押這一塊有幾個問題可以跟你說一下

在你有想賣房子的想法的時候你就該考慮了自己能不能靠自己還清銀行的貸款，把房本從銀行解押出來，如果不能的話就要想辦法去解押了。

在這還要補充一下，之前的時候買賣二手房的時候，如果賣方沒有經濟能力償還貸款，解押自己的房產的話，是可以用買方的首付款去解押的，也就是說在簽訂合同以後，買方開始准備貸款資料，銀行流水，收入證明等等，然後提交銀行審批貸款，等到審批完成確定可以放款了，然後把首付交給房東讓房東去解押自己的房子，當然了用客戶的首付解壓房子也是需要買賣雙方協商的，但是在5月10號之後，關於二手房產買賣開始實行銀行資金監管了，也就是說，買方貸款審批過後，首付是要打到銀行的資金監管賬戶的，所以就不能再用買方的首付款解押了。關於解押方式，大體上有兩種

第一，當然就是自己解押了，如果自己的資金確實緊張，那麼就可以跟親朋好友啊去借一下，畢竟二手房從簽訂合同到最後的交接工作完成需要一個半月，最晚兩個月的時間，就算是用跟親朋好友借的錢最多兩個月也就還上了，一般只要關系可以的都會借給你的！

第二，如果你在親朋好友那也沒有找到足夠的錢去解押自己的房子，那麼你就只有去找專業的墊資機構了，最好不要自己去找，以後被高利息的墊資機構欺騙，最好還是找幫自己辦理買賣手續的中介機構，一般他們都會有專門合作的墊資機構的，比較有保障，利息也不會太高，用兩個月的時間也不會產生太多的費用，畢竟中介費也是可以談的嘛，省一點是一點！

好了就說這么多了，希望可以對你有幫助，謝謝大家多多支持

C. 房貸沒還完可以賣房子嗎

房貸沒還完可以賣房子的。

但是這是要看情況的，轉手房屋屬於二手房交易，而在二手房交易中最重要的就是房產證，一切都是以房產證為準的。

如果戶主想要賣掉現在居住的房子，但是又還有貸款沒有還清，那麼首先需要確定的是自己是否擁有該房子的房產證，只有擁有該房子的房產證才能對該房產進行交易。

如果還沒有拿到該房子的房產證，那就意味著戶主暫時對其沒有處理的許可權，不能辦理過戶手續，也就是不能進行房屋買賣。

(3)賣房子商貸必須自己先拿錢解壓嗎擴展閱讀：

房產交易也叫房地產交易。房地產交易是房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。

房產交易是一種極其專業性的交易。房產交易的形式、種類很多，每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程序及辦理相關手續。

特別是在我國由於處於計劃經濟向市場經濟轉軌的特殊時期，許多房產權利並不規范，有些可以自由流轉，有些限制流轉，有些禁止流轉。

D. 商貸已經提前還清 房產證還沒有去辦，如何解壓，解壓後去房管局就可以辦理房產證了吧，不用經過銀行了吧

貸款結清先到貸款所在銀行網點辦理結清手續，在銀行處理完了後，那就需要帶上資料到房管局蓋一個解除抵押的章在房產證上，你還沒辦理房產證，那就拿著解除抵押的資料去辦理房產證。

E. 商業貸款轉為公積金貸款，必須先自行還清商業貸款嗎

商業貸款轉為公積金貸款，不是必須先還清商業貸款。

滿足條件者就可以商轉公，申請「商貸轉公積金貸款」借款人應同時符合下列條件：

1、符合我市住房公積金貸款申請條件；

2、借款人必須是原住房貸款的借款人或配偶（需為買受人）；

3、原商業性購房貸款未結清且銀行同意借款人提前結清貸款；

4、原商業性購房貸款還款一年（含）以上、信用記錄良好且無逾期貸款余額；

5、所購房產已取得當地房地產登記部門出具的房屋所有權證，且為鋼混結構；

6、所購房產可以設定抵押權的商業貸款可以轉公積金貸款；

7、未申請過住房公積金貸款的。

轉貸條件

（1）轉公積金貸款的借款人和原商業貸款的借款人必須是同一人；

（2）原商業貸款正常還款1年以上，並有貸款銀行提供的無逾期還款記錄；

（3）因購建房提取住房公積金的，必須自提取之日起繼續正常繳存住房公積金1年以上；

（4）辦理轉公積金貸款必須徵得原商業貸款銀行的同意；

（5）辦理轉公積金貸款的房屋，必須是在市房改資金中心進行登記備案的住宅開發項目，尚未辦理《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》的，由開發商提供階段性擔保書或《商品房權屬證明》；

（6）同意由市資金中心認可的擔保公司提供擔保。

F. 商轉公，必須得先還清銀行商貸的錢嗎

不需要。一般符合商貸轉公貸的條件就可申請轉貸，商轉公貸款目前有兩種辦理方式，一種是先還後貸方式，另一種是以貸沖貸方式。

1、先還後貸方式是指已辦理商貸的職工向中心申請商轉公貸款，經中心同意後，職工以自籌資金還清商貸並辦理擔保手續後，中心再發放商轉公貸款。

2、以貸沖貸方式是指已辦理商貸的借款人向中心申請商轉公貸款，經中心同意後，借款人將商貸本息余額大於商轉公貸款差額提前還清，並辦理擔保手續，中心發放商轉公貸款，借款人、擔保公司、銀行共同配合用商轉公貸款還清商貸並辦理住房抵押反擔保手續。

(6)賣房子商貸必須自己先拿錢解壓嗎擴展閱讀：

申請商轉公貸款應符合住房公積金個人貸款有關規定，同時還需滿足以下條件：

1、借款人的商貸未還清。先還後貸方式的借款人須為商貸的借款人或產權共有人。以貸沖貸方式的借款人須為商貸的借款人。

2、商貸涉及的房屋所有權證應已辦妥，並能辦理抵押登記手續。

3、借款人具有穩定的經濟收入，具備償還貸款的能力，信用良好，能及時償還商貸本息。

4、符合商貸提前還清條件，且以貸沖貸方式須商貸銀行配合操作，借款人在取得銀行同意後方可選擇以貸沖貸方式。

5、符合住房公積金個人貸款的其他條件。

參考資料：

商轉公-網路

G. 有房貸的房子，想賣掉，怎麼操作啊

你好，很高興為你解答問題。一、有房貸的房子想賣掉的話，必須先結清貸款才能辦理過戶。當然，在不還清貸款的情況下，也不妨礙你與購房者先簽訂房屋轉讓協議，這個協議是有效且受法律保護的。在實踐中，賣房者往往會遇到暫時無法結清房貸但又急於賣房的情形，這時賣房者可與購房者或中介借入一筆過橋資金，即在房屋轉讓協議中約定，由購房者或中介提供資金還清貸款，然後雙方再辦理過戶，這時賣方可能需要支付一定過橋資金使用費。二、關於第二個問題，涉及的情形比較多，並且區域不同政策不一，具體可咨詢當地房管機構，這是我們青島地區的政策，可作參考。1、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。2、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;(三)貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。3、對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。1貸款買過一套房，通過房屋登記系統能查詢到房產，再貸款買房，算二套。(算)2貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房，算二套。(算)3全款買過一套房，通過房屋登記系統能查詢到房產，貸款買房，算二套。(算)4全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房，不算二套算首套。(不算)5當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件的，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再買房算二套。(算)第一種：個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為三套房。第二種：個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時也會被視為三套房。第三種：個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經還清，此時不管申請公積金貸款還是商業貸款再買房，均視為三套房。第四種：夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行徵信系統中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。第五種：夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款視為三套房。